Burgemeester van Mechelen, Vlaams volksvertegenwoordiger en Fractieleider Vlaams Parlement

De invloed van het aantrekken van middeninkomens op de stadskas door een aangepast woonbeleid

Een beleid wordt niet enkel beoordeeld in het stemhokje. Mensen kunnen er bewust voor kiezen om op een bepaalde plek te wonen of net om op een bepaalde plek NIET te wonen. In 2011 deed Ladda vzw in opdracht van de Vlaamse gemeenschap een studie naar de verhuis- en blijfmotieven van jonge gezinnen en jongvolwassenen . Daarin wordt gesteld dat er een aantal push- en pullfactoren zijn die bepalen hoe mensen hun woonplek kiezen.

 

Hoe woonbeleid ook het sociale beleid beïnvloedt

 

Uiteraard zijn er heel wat persoonlijke redenen die deze keuze bepalen, maar een aantal factoren kunnen, althans gedeeltelijk, door het beleid worden beïnvloed: omgeving, fiscaliteit, werkgelegenheid, woningmarkt, enz…

 

Steden focussen in hun beleid heel vaak op jongvolwassenen en jonge gezinnen met middeninkomens. Dat is logisch; het is een dynamische doelgroep die zuurstof geeft aan steden, zowel op sociaal als fysiek vlak. Middeninkomens zijn ook van cruciaal belang voor de stad; hoe meer sterke schouders, des te beter een stad een sociaal beleid kan voeren met aandacht voor iedereen. Het is dan ook essentieel dat een stad voldoende kwalitatieve en betaalbare woningen aanbiedt waarin deze specifieke doelgroep geïnteresseerd kan zijn. Mensen in deze levensfasen nemen immers beslissingen die vaak bepalend zijn voor de rest van hun leven.

 

In 2007 deed Brussels parlementslid Carla Dejonghe (Open Vld) een studie naar wat het voor de stadskas betekent om door een aangepast huisvestingsbeleid de stad aantrekkelijker te maken voor middeninkomens. De cijfers toonden aan dat “een aangepast woonbeleid zowel voor de gemeente als voor het gewest voordelig kan zijn en een stevig financieel draagvlak kan creëren waarmee een degelijk en kwalitatief (sociaal) beleid kan gevoerd worden”.

 

De Stad Mechelen voert al jaren een sterk investeringsbeleid. De openbare ruimte is er aanzienlijk op verbeterd; stadskankers werden weggewerkt en mooie, moderne stadsdelen kwamen in de plaats. Verschillende jonge tweeverdieners voelden zich reeds aangetrokken tot een aantal duurzame woonprojecten die de voorbije jaren tot stand kwamen. Maar wat betekenen zulke nieuwe projectontwikkelingen nu concreet voor de stadsfinanciën? En wat zijn de mogelijke opties bij nog te ontwikkelen gebieden?

 

De algemene berekeningswijze

 

We bekijken een aantal reeds ontwikkelde projecten (of projecten waar op z’n minst de kadastrale inkomens al van bekend zijn): Clarenhof, ’t Spijker en Papenhof. Daarnaast worden een aantal mogelijke scenario’s berekend voor het ontwikkelen van het Arsenaal, het gebied achter het Mechelse centrale station.

 

De methodiek van de berekeningen werd grotendeels gebaseerd op de berekeningsmethode die Carla Dejonghe in haar studie hanteerde, maar werd waar nodig aangepast aan de Mechelse context en aan een markt die intussen toch ook al 8 jaar verder geëvolueerd is.

 

De berekeningen zijn provisoir en soms speculatief. Omwille van een groot aantal variabele factoren kan de financiële impact nooit helemaal correct berekend worden en gaan we vaak uit van gemiddelden. De keuzes die ik maak om bepaalde zaken op deze wijze te berekenen, zijn zeker voor discussie vatbaar. Ik zal ze dan ook altijd proberen te kaderen in één grote, consequente redering.

 

Om de impact op de stadsfinanciën te berekenen hebben we twee zaken nodig: het kadastrale inkomen van de woningen in kwestie en het beroepsinkomen van de bewoners van deze woningen.

 

De kadastrale inkomens van Clarenhof, ’t Spijker en Papenhof zijn bekend; hiervoor neem ik het rekenkundig gemiddelde om makkelijk te kunnen rekenen. Wat betreft de kadastrale inkomens voor de nog te ontwikkelen woningen van het Arsenaal, neem ik het gemiddelde van de andere 3 projecten en als vergelijkingsbasis een gemiddelde van 740 euro voor het algemene gemiddelde van woningen in Mechelen[1]. Ik geef toe dat een kadastraal inkomen van 740 euro wellicht ook niet realistisch is voor nieuwbouwwoningen en dus zeker voor discussie vatbaar, maar ik moest ergens een richtlijn gebruiken volgens de huidige Mechelse realiteit. We berekenen de inkomsten voor Mechelen op basis van de verlaagde opcentiemen van 1510 zoals ze in 2016 van kracht zullen zijn. Ik heb geen rekening gehouden met mogelijke andere beleidskeuzes, bvb. een grotere oppervlakte aan woningen of een grotere oppervlakte aan industrie. Ik ben uitgegaan van het aantal wooneenheden dat momenteel voorzien is en gaan kijken wat het verschil is als we woningen voorzien voor verschillende inkomensgroepen.

 

De woningen van de drie projecten zijn gericht op middeninkomens. Ik hanteer de definitie van middeninkomens die Carla Dejonghe ook hanteerde. Zij vertrekt van een nettoloon en berekent aan de hand daarvan een brutobelastbaar loon, waarmee bepaald kan worden wat het bedrag van de aanvullende gemeentebelasting is. Ik heb haar nettolonen geïndexeerd (6 spilindexen sinds 2007) en de eerste categorie weggelaten[2].

 

Opbrengsten kadaster voor Clarenhof, ’t Spijker en Papenhof

 

Clarenhof:

 

De woningen Clarenhof hebben een gemiddeld niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 1266 euro. Op 95 woningen betekent dat een opbrengst voor de stad van 77.183,27[3] euro per jaar.

 

’t Spijker:

 

De woningen van ’t Spijker hebben een gemiddeld niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 1093 euro. Op 39 woningen betekent dat een opbrengst voor de stad van 27.355,88 euro per jaar.

 

Papenhof:

 

De woningen van Papenhof hebben een gemiddeld niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 1731 euro. Op 250 woningen betekent dat een opbrengst voor de stad van 277.717,31 euro per jaar.

 

Opbrengsten aanvullende gemeentebelasting voor Clarenhof, ’t Spijker en Papenhof

 

De personenbelasting (en dus ook de aanvullende gemeentebelasting) berekenen is niet evident, omdat dit afhangt van verschillende factoren. We gaan uit van een gemiddeld gezin van tweeverdieners (die allebei evenveel verdienen) en 2 kinderen ten laste. Ik ben er me van bewust dat de keuze om zo te werk te gaan voor discussie vatbaar is en op verschillende vlakken genuanceerd dient te worden, maar het kan alvast een eerste indicatie geven van de opbrengsten voor de stad.

 

Ik ga uit van 4 categorieën middeninkomens:

 

Categorie 1 : maandelijks netto-inkomen van € 1408

Categorie 2: maandelijks netto-inkomen van €1523

Categorie 3: maandelijks netto-inkomen van €1689

Categorie 4: maandelijks netto-inkomen van €2233

Om te weten wat elk van deze 4 categorieën betaalt aan aanvullende gemeentebelasting ben ik als volgt te werk gegaan:

 

Via een netto-brutocalculator[4] bereken ik vanuit het netto-loon een brutoloon op basis van een gehuwd iemand met 1 kind te laste (gezien het koppel dat ik als basis neem 2 kinderen ten laste heeft). Vanuit dat brutoloon, bereken ik het maandelijkse brutobelastbare loon en vermenigvuldig ik dat met 13.92 om aan een brutobelastbaar jaarloon te komen. Via de taks-calculator[5] van de FOD financiën bereken ik de totale personenbelasting en dus ook de aanvullende gemeentebelasting (7.4% in Mechelen)

 

Voor elk van de categorieën kom ik voor een gehuwd koppel met 2 kinderen ten laste aan het volgende totaalbedrag aan aanvullende gemeentebelasting:

 

Categorie 1: €563

Categorie 2: €885

Categorie 3: €1223

Categorie 4: €2211

Om te weten wat deze populatie nu in zijn geheel aan aanvullende gemeentebelasting betaalt, ben ik uitgegaan van een verdeelsleutel die ik heb toegepast op de verschillende projecten: voor categorie 1 en 2 elk 30% en voor categorie 3 en 4 elk 20%.

 

Clarenhof

 

Voor Clarenhof kom ik volgens de gebruikte verdeelsleutel op 95 woningen uit op een totaalbedrag van 106.675 euro per jaar.

 

’t Spijker

 

Voor ’t Spijker kom ik volgens de gebruikte verdeelsleutel op 39 woningen uit op een totaalbedrag van 36.194 euro per jaar.

 

Papenhof

 

Omdat het K.I. van Papenhof gevoelig hoger ligt dan dat van de andere 2 projecten, heb ik de verdeelsleutel van de inkomenscategorieën veranderd naar 20%-20%-30%-30% voor de 250 woningen in dit project. Uiteindelijk kom ik op een totaalbedrag van 329.950 euro per jaar.

 

Totaalopbrengsten Clarenhof, ’t Spijker en Papenhof

 

Clarenhof

 

Als we de berekende inkomsten van de gemeentelijke opcentiemen en de aanvullende personenbelasting optellen, komen we voor Clarenhof uit op een totaalbedrag van 183.858 euro per jaar.

 

’t Spijker

 

Als we de berekende inkomsten van de gemeentelijke opcentiemen en de aanvullende personenbelasting optellen, komen we voor ‘t Spijker uit op een totaalbedrag van 63.549 euro per jaar.

 

Papenhof

 

Als we de berekende inkomsten van de gemeentelijke opcentiemen en de aanvullende personenbelasting optellen, komen we voor Papenhof uit op een totaalbedrag van 607.667 euro per jaar.

 

Mogelijke opbrengsten voor het nog te ontwikkelen Arsenaal

 

Omdat het Arsenaal nog ontwikkeld moet worden en gezien het feit dat het een zeer groot project is, is het interessant om te berekenen wat de invloed is van beleidskeuzes m.b.t. het te ontwikkelen van nieuwe gebieden. Volgens de bouwdienst worden er vermoedelijk op het ganse gebied 2461 woningen voorzien, maar er is nog geen zicht op wat het aandeel is aan appartementen, woonhuizen of eventuele sociale woningen.

 

Daarom ben ik als volgt te werk gegaan:

 

We werken met het gemiddelde inkomen in Mechelen (16845[6] euro) en een gemiddeld kadastraal inkomen (740 euro) aan de ene kant en de categorieën van de middeninkomens en het gemiddelde kadastraal inkomen van de 3 hogervermelde projecten aan de andere kant.

 

Ik bereken 5 mogelijke scenario’s:

 

Scenario 1: 100% middeninkomens en een gemiddeld kadastraal inkomen van 1360 euro

Scenario 2: 100% gemiddelde inkomens en een gemiddeld kadastraal inkomen van 740 euro

Scenario 3: 75% middeninkomens (opnieuw met verdeelsleutel 30%-30%-20%-20% en een gemiddeld kadastraal inkomen van 1360 euro en 25% gemiddelde inkomens met een gemiddeld kadastraal inkomen van 740 euro.

Scenario 4: 25% middeninkomens (opnieuw met verdeelsleutel 30%-30%-20%-20% en een gemiddeld kadastraal inkomen van 1360 euro en 75% gemiddelde inkomens met een gemiddeld kadastraal inkomen van 740 euro.

Scenario 5: 50% middeninkomens (opnieuw met verdeelsleutel 30%-30%-20%-20% en een gemiddeld kadastraal inkomen van 1360 euro en 50% gemiddelde inkomens met een gemiddeld kadastraal inkomen van 740 euro.

Scenario 1: 100% middeninkomens en een gemiddeld kadastraal inkomen van 1360 euro

 

Uiteraard is dit de meest voordelige optie voor de stadskas. Of dit echter sociaal wenselijk is, is een andere vraag. De berekening dient dus louter ter vergelijking.

 

Opbrengsten opcentiemen: 2.147.911

 

Opbrengsten personenbelasting: 2.760.040

 

Totale opbrengsten: 4.907.952

 

Scenario 2: 100% gemiddelde inkomens en een gemiddeld kadastraal inkomen van 740 euro

 

Dit is uiteraard ook geen sociaal wenselijke optie en ook totaal onrealistisch gezien het hoge kadastrale inkomen van nieuwbouw. De berekening dient dus ook louter ter vergelijking met de gemiddelde opbrengsten van bewoners in Mechelen voor de stadskas.

 

Opbrengsten opcentiemen: 1.168.716

 

Opbrengsten personenbelasting: 634.983

 

Totale opbrengsten: 1.803.654

 

Scenario 3: 75% middeninkomens (opnieuw met verdeelsleutel 30%-30%-20%-20% en een gemiddeld kadastraal inkomen van 1360 euro en 25% gemiddelde inkomens met een gemiddeld kadastraal inkomen van 740 euro.

 

Opbrengsten opcentiemen: 1.903.112

 

Opbrengsten personenbelasting: 2.227.381

 

Totale opbrengsten: 4.130.493

 

Scenario 4: 25% middeninkomens (opnieuw met verdeelsleutel 30%-30%-20%-20% en een gemiddeld kadastraal inkomen van 1360 euro en 75% gemiddelde inkomens met een gemiddeld kadastraal inkomen van 740 euro.

 

Opbrengsten opcentiemen: 1.413.515

 

Opbrengsten personenbelasting: 1.116.610

 

Totale opbrengsten: 2.580.125

 

Scenario 5: 50% middeninkomens (opnieuw met verdeelsleutel 30%-30%-20%-20% en een gemiddeld kadastraal inkomen van 1360 euro en 50% gemiddelde inkomens met een gemiddeld kadastraal inkomen van 740 euro.

 

Opbrengsten opcentiemen: 1.658.314

 

Opbrengsten personenbelasting: 1.696.979

 

Totale opbrengsten: 3.355.293

 

Samenvatting Arsenaal

 

Afhankelijk van de keuze voor middeninkomens of lagere inkomens varieert de opbrengst voor de stad van het ene uiterste van 1.803.654 tot het andere uiterste 4.907.952, dus een dikke 3 miljoen euro, wat ongeveer 1/4de is van de totale dotatie die de stad aan het OCMW toekende in 2014 ofwel het totale bedrag aan investeringen waarover wijk Nekkerspoel mag beslissen in een referendum.

 

Hier conclusies uit trekken, is gezien de provisoire en speculatieve berekeningen natuurlijk kort door de bocht. Ze stemmen immers nooit overeen met de realiteit. Maar ze kunnen wel een indicatie geven over het effect van beleidskeuzes op de inkomsten van een stad en dus een indicatie van de beleidsruimte die vrijkomt voor bijvoorbeeld een beter sociaal beleid.

 

 

[1] Dit gemiddelde was niet zo makkelijk te bepalen. Zelfs het kadaster kon hier geen sluitend antwoord op geven. Marc Verheyden, GIS-coördinator van de stad Mechelen, bezorgde me een aantal gemiddelden, ook bvb. die van gebouwen waarvan we niet zeker weten hoeveel appartementen ze bevatten. Om een werkbaar gemiddelde te berekenen, heb ik enkel rekening gehouden met het gemiddelde van huizen van natuurlijke personen (744) en die van “deel van een appartementsgebouw” (739). Dit is zeker voor discussie vatbaar.

 

[2] Deze eerste categorie, een geïndexeerd nettoloon van 1256 euro, beschouw ik persoonlijk niet als een middeninkomen. Een gezin met 2 ouders die dat nettoloon verdienen en 2 kinderen ten laste hebben, komen immers in aanmerking voor een sociale huurwoning en kopen (volgens mij) doorgaans geen woningen in de prijscategorie van de desbetreffende projecten.

 

[3] Het niet-geïndexeerde K.I. dient (in 2014) vermenigvuldigd te worden met 1.7. De aanslagvoet van de onroerende voorheffing is 2.5% van dit geïndexeerde K.I. Voor Mechelen dienen we dit te vermenigvuldigen met 15.10 (opcentiemen 1510) om aan de opbrengst per woning te komen.

 

[4] Van SD Worx http://www.sdworx.be/nl-be/tools-knowhow/simulatietools/simulatietool%20bruto-netto

 

[5] http://ccff02.minfin.fgov.be/taxcalc/app/anonymous/public/calcbox/home.do

 

[6] Wikipedia http://nl.wikipedia.org/wiki/Mechelen_(stad)